Viten

Vi som har surfet på toppen av boligprisveksten er en privilegert gjeng | Viggo Nordvik

Familier som eier og bor i identiske boliger kan ha betalt veldig ulike priser for dem. Det svgjør deres boligkarriere fremover, skriver artikkelforfatteren.

Så mye betyr flaks og uflaks for klasseskillet i boligmarkedet.

  • Viggo Nordvik, samfunnsøkonom og forsker ved NOVA, Høgskolen i Oslo og Akershus
Viten er Aftenpostens satsing på forskning og vitenskap, der forskere og fagfolk fra hele landet bidrar med artikler.

Den franske økonomen Thomas Piketty viste i sin bok Kapitalen i det 21. århundre hvordan ulikheter i formue bidrar til økende ulikheter i livssjanser og at selvforsterkende mekanismer kan gi en eskalert formuesulikhet.

Boligmarkedet spiller en viktig rolle for en slik utvikling.

Bolig er dyrt, og gjennom de siste 25 årene har boligprisene i Norge steget med mer enn 500 prosent. Korrigerer vi for inflasjonen, er stigningen på 262 prosent.

Les også

Derfor kjøles boligmarkedet ned nå | Andreas Benedictow

De to viktigste grunnene til at boliger er blitt så mye dyrere gjennom de siste fem årene, er at så mange av oss er blitt så mye rikere, og at vi har en rente som gjør det mye billigere å låne penger til boligkjøp.

Er norske boligeiere sårbare?

Mange har god råd, og mange har fått bedre råd, men ikke alle. Det er derfor på sin plass å spørre seg hvilken betydning boligpriser og endringer i dem har for fordeling, muligheter og ulikhet. En kan også spørre seg om i hvor stor grad de høye prisene og prisstigningen over mange år gjør norske boligeiere sårbare.

Seniorøkonom Viggo Nordvik er forsker ved NOVA, Høgskolen i Oslo og Akershus. Han har forsket på boligøkonomi og boligpolitikk i en årrekke.

Stort generasjonsskille

Med så store endringer i boligprisene vil det være slik at familier som eier og bor i identiske boliger kan ha betalt veldig ulike priser for dem.

Som et tankeeksperiment kan vi betrakte en 30-åring som ved inngangen til 2015 kjøpte en bolig som kostet 3 millioner kroner, og sammenligne henne med folk som fylte 30 år fem, ti og tyve år tidligere og som kjøpte en tilsvarende bolig.

Disse betalte henholdsvis 2,277, 1,630 og 0,674 millioner kroner for den samme boligen. Fortsetter de å bo i denne boligen de kjøpte som 30-åringer, er det opplagt en kraftig forskjell i hvordan boligutgiftene setter begrensninger på andre ting i livet.

Avgjørende for neste skritt i boligkarrièren

Ikke minst viser disse tallene at de som har kjøpt sin bolig på ulike tidspunkter, står i svært ulike posisjoner når det gjelder å ta et neste skritt i boligkarrièren.

Hvis vi ser bort fra nedbetaling på boliglån og annen sparing, står disse fire familiene (som skiller seg i når de fylte 30 år) veldig ulikt om de skal ta neste skritt i sin boligkarrière, for eksempel sommeren 2017.

  • De som fylte 30 år i 1995 har fått en gevinst (les egenkapital) på 2,8 millioner bare ved å eie boligen i 20 år.
  • De som fylte 30 år i 2005 har opparbeidet 1,8 millioner.
  • Gevinsten for dem som fylte 30 år i 2010 og 2015 er på henholdsvis 1,2 og 0,5 millioner kroner.

Smarte eller heldige?

Boligmarkedsutviklingen gjennom de siste 25 årene har altså bidratt til å skape store forskjeller mellom generasjonene. Man kan si at vi som fylte 30 år tidlig på 1990-tallet var smarte – eller kanskje man heller bør si at vi var heldige.

Den flaksen senere fødselskohorter kan håpe på, er at de ikke møter noen fra de tidligere fødselskullene i en budrunde når de skal ta sitt neste skritt i boligkarrièren.

Aldri opplevd så eksplosiv prisvekst så lenge

Regneeksempelet ovenfor tar utgangspunkt i at boliger følger den gjennomsnittlige prisutviklingen slik den er målt ved SSBs boligprisindeks.

En kan så spørre seg om de forskjellene vi beskriver representerer en variasjon i muligheter over livsløpet? Til det er det å si at vi aldri før har opplevd en slik eksplosiv vekst i boligprisene over en så lang periode. En kvalifisert gjetning er at hverken de som fylte 30 år for 25 år siden, eller de som fyller 30 år i morgen, vil oppleve en slik vekst i sitt liv. Vi som har surfet på toppen av denne veksten er en privilegert gjeng.

Les også

Nye tall viser bratt fall i visninger av boligannonser

Forsterker forskjeller mellom fødselskull

Boligmarkedet kan være en kanal som skaper og forsterker forskjeller mellom personer fra ulike fødselskull. Lignende resonnementer kan vise hvordan forskjeller oppstår mellom dem som har sitt livsløp innen et boligmarked, og dem som flytter fra et område med lave boligpriser til et høyprisområde, som for eksempel Oslo.

Slike forskjeller kan gjelde individuelle livsløp, og de kan også gå på tvers av generasjoner. Det er forskjell på å arve en boligkapital fra foreldre som har bodd i Oslo, og fra foreldre som har bodd på Herøy (uansett om Herøya ligger i Telemark, på Vestlandet eller på Helgelandskysten).

Les mer om

  1. Boligmarkedet
  2. Boligpriser
  3. Viten