Slik påvirker kjøp av bolig nummer to prisene i Oslo
Boligpriser og prissvingninger kan reduseres ved å gjøre det dyrere å investere i sekundærbolig, men på bekostning av noe høyere leiepriser.
I de siste tiårene, og spesielt de par siste årene, har boligprisene i Oslo steget kraftig. Den medfølgende veksten i husholdningers gjeld har skapt bekymring for at et prisfall kan skape store problemer for husholdninger, banker og økonomien generelt.
Regjeringen innførte i desember 2016 en pakke med tiltak for å redusere prisveksten i Oslo, blant annet rettet mot kjøpere av sekundærboliger. Hvorvidt denne gruppen påvirker boligmarkedet og prisveksten er mye omtalt, men lite studert.
Jeg har utviklet en modell som gir ny kunnskap om dette.
Bolig er en spesiell vare
Boliger er ulike andre varer som mobiltelefoner eller melk. Det er svært stor variasjon i boliger, både i størrelse, plassering og standard, og kjøpere bruker som regel lang tid på å lete etter en passende bolig. I tillegg er det stort sett ikke fastpris på boliger, prisen bestemmes i forhandlinger mellom selger og kjøper.
Derfor er det vanlig å modellere boligmarkedet med søkefriksjoner. Det vil si at kjøpere kun kan besøke en begrenset mengde boliger pr. periode, og dermed bruker tid på å finne en bolig de liker. Pris forhandles mellom kjøper og selger. Hvis kjøper tilbyr for lav pris venter selger heller til senere med å selge.
Denne vanlige boligmarkedsmodellen forklarer en del trekk ved boligmarkedet. Men den kan ikke forklare hvordan kjøpere av utleieboliger påvirker boligmarkedet.
Disse kjøperne representerer gjennomsnittlig 15–20 prosent av alle kjøpere i Oslo i perioden 2007–2014.
I tillegg klarer ikke den vanlige modellen å gjenskape de kraftige prissvingningene som observeres i boligmarkedet i Norge og andre land.
En modell med kjøpere av utleieboliger
I modellen jeg har utviklet tillater jeg boligeiere å kjøpe en bolig nummer to, som de så leier ut. I tillegg varierer husleien som leietagere betaler med tilbud og etterspørsel etter leieboliger. Eiere og leiere konkurrerer i samme marked. Når mange ønsker å kjøpe bolig, vil også leiene være høye, siden de som ikke får kjøpt leier i stedet.
Modellen har to separate mekanismer som øker svingningene i boligpriser sammenlignet med en standard modell. For det første vil kjøpere være villige til å betale høyere pris i perioder med høy boligetterspørsel, fordi alternativet–å leie–er mer kostbart. For det andre vil flere eiere ønske å kjøpe utleieboliger når boligetterspørselen er høy, fordi leien er høy.
Det øker antallet kjøpere i forhold til selgere i et allerede presset marked, og presser prisene enda mer opp.
Regulering av utleieboliger
Modellen med utleieboliger kan i større grad forklare den kraftige boligprisveksten i Oslo over 2007–2014 enn modellen uten utleieboliger. Det vil si at kjøpere av utleieboliger har bidratt til den høye prisveksten i Oslo.
Ved hjelp av modellen kan jeg også analysere hvordan bolig- og leiepriser blir påvirket av politikk som gjør det mindre attraktivt å kjøpe utleieboliger.
Den kraftige befolkningsveksten i Oslo har stanset opp
Jeg ser på to forskjellige politiker. Den ene øker kostnaden ved å lete etter utleieboliger, den andre øker kostnaden ved å eie utleiebolig. Endringen som ble innført i desember 2016, (et krav på 40 prosent egenkapital for sekundærbolig i Oslo) tilsvarer den første politikken, fordi finansiering er noe man må vurdere allerede før man starter et boligsøk. Å sørge for tilstrekkelig egenkapital vil for mange kreve kostnader både i form av tid og innsats, og ved at kapital bindes opp.
Det jeg viser er at begge de analyserte politikkendringene reduserer boligpriser, men øker leiepriser. De fører også begge til en svak økning av beregnet velferd.
Ulik politikk gir ulik effekt
Det er allikevel visse forskjeller mellom alternativene. Den første politikken, økning av søkekostnad, fører til en kraftigere reduksjon av boligpriser, og en mindre økning i leiepriser.
Derimot fører økt kostnad ved å eie sekundærbolig til at andelen av befolkningen som eier egen bolig stiger mer. Grunnen til forskjellen er at politikken som påvirker søkekostnaden spesielt avskrekker sekundærkjøpere i perioder hvor markedet er hett.
Det er fordi en kostnad som kommer allerede før søk vil være mer avskrekkende når det høye antallet kjøpere gjør det usikkert om man faktisk får kjøpt.
Stadig flere bor alene. Likevel bygges det ikke for at folk skal gjøre det.
Økte kostnader for de fattigste
Boligpriser og prissvingninger kan reduseres ved å gjøre det dyrere å investere i sekundærbolig, men på bekostning av noe høyere leiepriser.
Hvis man ønsker stor effekt på pris, men mindre på leie er reguleringen som ble innført i desember 2016 et godt valg. Hvis man vil øke andelen selveiere er økt kostnad ved å eie utleiebolig mer effektivt.
Man bør være oppmerksom på at politikk som fører til høyere leiepriser kan føre til økte kostnader for de fattigste i samfunnet, som ofte leier.
Artikkelen er basert på «Buy to let: Endogenous rents and investment buyers in a housing search model», første kapittel av doktorgraden til Erlend Eide Bø.
