Frykter smell i boligmarkedet

I to tiår har gjeld og boligpriser vokst raskere enn folks inntekter. Nå skylder vi tre ganger så mye som i 1999. Økonomer frykter en kjempesmell.

Les også:

I dag skylder gjennomsnittsnordmannen dobbelt så mye som det han tjener. Fortsetter boligpriser og gjeld å stige i samme takt som nå, vil gjelden utgjøre tre ganger inntekten i 2021, og fire ganger inntekten i 2028.

Det kommer ikke til å skje, fastslår økonomene vi har snakket med. Spørsmålet er ikke om, men når det kommer en kalddusj i boligmarkedet.

15–20 prosent?

Storbanken Nordea tror den kommer om to-tre år.

— Jeg tror vi får en korreksjon i 2013-2014, med et prisfall i boligmarkedet på 15–20 prosent, sier sjeføkonom Steinar Juel.

Han håper utviklingen blir omtrent som i 2007–08. Da gikk luften sakte ut av ballongen. Prisene falt 14 prosent over en periode på halvannet år.

Alternativet er en større smell litt lenger frem i tid, frykter Juel.

— Dersom vi ikke får en korreksjon, vil det bygge seg opp større ubalanser med risiko for en mer krakklignende korreksjon på et senere tidspunkt, sier han.

Det siste boligkrakket i Norge i nyere tid, kom i 1988–92. Da falt prisene med 30 prosent.

All erfaring viser at det er nærmest håpløst å spå om boligprisene flere år frem i tid. I et innlegg i Dagens Næringsliv tidligere denne måneden, spådde Econ Pöyrys boligprisekspert Lisa Reiakvam et snarlig krakk.

«Innenfor en periode på kanskje fem-ti år mener jeg det er sannsynlig at det vil inntreffe en nedgangskonjunktur som er så kraftig at vi får et langvarig fall i boligprisene. Slik vi hadde i perioden 1988-92», skriver hun.

«Men merk, dette mente jeg også i 2000,» fortsetter Reiakvam.

Endret likevekt

Selv om spådomskunsten er krevende, kan økonomene få øye på skjevheter som bygger seg opp over tid. En gjeldsbyrde som vokser mye raskere enn inntekten, er en slik skjevhet.

— Betjeningsmessig er det kun mulig dersom rentene blir liggende veldig lavt, sier Frank Jullum, sjeføkonom i Fokus Bank.

— Det er vanskelig å se for seg at utgiftene til bolig eller gjelden kan øke i forhold til inntekten for evig og alltid, sier forskningsleder Roger Bjørnstad i Statistisk sentralbyrå.

Etter hvert som nordmenn blir rikere og rikere, kan det godt være at vi ønsker å bruke en stadig større andel av inntekten på å bo, poengterer han.

Økonomene vi har snakket med, sier gjelden i seg selv neppe vil utløse et krakk i boligmarkedet. Men gjelden kan bli uhåndterlig for mange dersom norsk økonomi utsettes for sjokk, for eksempel et kraftig konjunkturomslag som fører til at mange mister jobben. Det kan få dramatiske følger for boligprisene.

— Husholdningenes gjeldsbyrde kan være en underliggende årsak – en tikkende bombe som trenger en tennmekanisme, sier NHH-professor Ola Grytten.

Jullum i Fokus Bank mener sentralbanksjef Øystein Olsen er den som må ta luften ut av gjeldsballongen. Blir renten tilstrekkelig høy, får boligmarkedet en knekk. Da vil ubalansen mellom gjeld og inntekt forsvinne av seg selv, mener Jullum.

— Den kritiske faktoren er at Norges Bank er villig til å øke rentene gradvis før gjeldsgraden blir for høy, sier han.

Synes synd på barne- familiene

På Skøyen i Oslo koster et helt vanlig rekkehus nesten syv millioner kroner. Ragnhild Løvås (70) synes det er ille for unge folk.

— Jeg synes synd på barnefamiliene, sier hun.

Løvås har bodd mesteparten av livet i et rekkehus i Guldberglia. I 1972 fikk familien overta huset de leide av mannens arbeidsgiver. De kjøpte til kostpris.

— Jeg har kommet så lett til det. Det er verre for dem som skal kjøpe nå, konstaterer hun.

Også nabo Helge Skotterud har bodd i strøket i en mannsalder. Han nikker mot et rekkehus på drøyt 120 kvadratmeter, som nylig ble solgt for 6,64 millioner kroner. Det er ny rekord.

— Jeg synes de betalte litt vel mye, sier Skotterud.

For ett år siden, ble en lignende enhet solgt for 5,6 millioner.

Det siste året har boligprisene økt med åtte prosent i Norge. Fortsetter prisene å stige i samme takt, vil rekkehuset bak oss være verdt 14 millioner om ti år. Om 20 år vil prisen være nærmere 30 millioner.

Vi spør Skotterud hvor han tror det vil ende. Han får en alvorlig mine.

— Det går bare en vei, i hvert fall her i Oslo. Det er visse strøk hvor alle ønsker å bo. Jeg tror prisene vil fortsette å stige, men kanskje ikke i samme takt som nå, sier han.